Operação Urbana Consorciada Jardim Botânico: Projeto pode triplicar população

O projeto da Prefeitura de Goiânia de implantar uma Operação Urbana Consorciada (OUC) na região do Jardim Botânico deve aumentar a população local em mais de três vezes. Atualmente, na área reservada para o projeto, cerca de 41 mil pessoas habitam a região, mas o aumento da densidade com as melhorias deve chegar a um índice de 300 habitantes por hectare – 153 mil pessoas e 3,7 vezes mais que a população atual. O número, no entanto, está aquém do potencial da região, que poderia alcançar 206 mil habitantes.

O cálculo foi feito por técnicos liderados pelo arquiteto e urbanista Luís Fernando Cruvinel Teixeira, o Xibiu, que trabalham no projeto da OUC desde o fim de 2013 e agora finalizaram a etapa das propostas de mudanças na região. O grupo é ligado ao Instituto Cidades, que tem como presidente Ilésio Inácio Ferreira, empresário do ramo imobiliário. A OUC é uma opção prevista no Estatuto das Cidades para promover melhorias em determinada região com recursos privados, em que investidores compram o potencial adicional de construção.

Segundo consta no estudo, a região hoje teria potencial para uma densidade de 409 habitantes por hectare, para uma área estimada de 510 hectares. Esse levantamento é feito com base no potencial de adensamento da região, que é de 7,9 milhões de metros quadrados, o que daria mais de 61 mil unidades habitacionais. A proposta é que o adensamento máximo seja fixado em até 5,8 milhões de metros quadrados, construção de até 3,1 milhões de metros quadrados, sem contar o coeficiente de aproveitamento básico, que é variável segundo a região. Em toda a área haveria cerca de 45 mil unidades habitacionais.

A parte mais adensável, com coeficiente de 4,5, é toda a região entorno do Terminal Isidória. Esse coeficiente é o índice pelo qual a área do terreno é multiplicada para conceber qual pode ser a área a ser construída no local. No entorno do Jardim Botânico, o coeficiente é de 2,0. O adensamento desta área é o principal argumento contrário de quem não deseja ver aprovado o projeto da OUC. No ano passado, quando a intenção da Prefeitura foi divulgada pelo POPULAR, vereadores, como Paulo Magalhães (SDD) e Djalma Araújo (SDD), criticaram a proposta.

Discussão

O supervisor do projeto pela Prefeitura, Nelcivone Soares de Melo, lembra que em 2013 começaram os primeiros estudos para o estabelecimento da OUC Jardim Botânico. Após diversas críticas, em 2014, iniciou uma discussão mais aberta com vereadores e sociedade civil, mas a Prefeitura ouviu muitas críticas contrárias e, por isso, decidiu trabalhar mais internamente. O projeto ficou sem ter qualquer publicidade em todo o segundo semestre do ano passado. Segundo apurou O POPULAR, as propostas de mudanças já estavam avançadas neste período.

Houve demora para a apresentação das propostas em razão da dificuldade pela qual passava a Prefeitura, que à época estava imbuído em solucionar problemas da administração pública e da relação com a Câmara Municipal, especialmente em relação à aprovação do reajuste do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Custo inicial de R$ 400 milhões

A Operação Urbana Consorciada Jardim Botânico (OUC Jardim Botânico) vai ter preço de largada no mercado financeiro de R$ 400 milhões. O valor seria o mínimo para finalizar todas as propostas de mudanças na região, que abrange nove bairros de Goiânia, no limite com Aparecida de Goiânia e sob influência do Parque Jardim Botânico. Esse valor pode ser aumentado de acordo com o interesse dos investidores e ele é disponibilizado em Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepac).

O projeto ainda não prevê quanto será cada Cepac, mas o mais provável é que ocorra a venda por lotes a cada grupo de melhorias. Por exemplo, um primeiro lote pode equivaler a apenas as melhorias na região do Terminal Isidória. Segundo explica Marcel Canedo, do Instituto Cidades, essas definições devem vir apenas na minuta do projeto de lei a ser encaminhado à Câmara Municipal e depende da estratégia de mercado que a Prefeitura pretender usar para angariar os recursos. Se a arrecadação for maior que o previsto, o dinheiro não pode ser usado em outros locais da cidade.

Para se ter uma ideia, a OUC Linha Verde, de Curitiba (PR), foi lançada no mercado com investimentos em torno de R$ 500 milhões. Hoje, segundo informações da Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa), o investimento total já chega a R$ 1,2 bilhão. A Prefeitura de Goiânia estima que todas as melhorias sejam finalizadas em um prazo de 10 anos.

Fonte: Jornal O Popular